住宅ローンの借り換えで得する条件と注意点

■住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを別の金融機関に移行することです。例えば、銀行Aから借りた住宅ローンを銀行Bに切り替えることが借り換えにあたります。借り換えをする際には、銀行Aから残債を一括返済して完済し、銀行Bから新たに住宅ローンを借り入れます。

■住宅ローンの借り換えのメリット
住宅ローンの借り換えのメリットは、金利が下がることで返済額や支払利息を減らすことができることです。住宅ローンは長期的に見ると、金利の差が大きく影響します。例えば、残債3000万円、残期間20年、金利1.5％の住宅ローンを金利1.0％に借り換えた場合、月々の返済額は約2,000円、支払利息は約240万円も減らすことができます。

また、借り換えをすることで、返済期間や返済方法を変更することもできます。返済期間を延ばすことで月々の返済額を軽減したり、固定金利から変動金利に変更したりすることができます。

■住宅ローンの借り換えのデメリット
住宅ローンの借り換えのデメリットは、手数料や違約金などの費用がかかることや、審査に通らない可能性があることです。
手数料や違約金などの費用は以下のようなものがあります。

■借入先金融機関からの違約金

借入先金融機関から一括返済する際に発生する金額で、契約内容によって異なります。一般的には、残債の1％～3％程度が目安です。
借り換え先金融機関からの手数料
借り換え先金融機関から新たに住宅ローンを借りる際に発生する金額で、契約内容によって異なります。一般的には、借入金額の0.5％～1％程度が目安です。
・仲介手数料
不動産会社や住宅ローン専門会社などの仲介業者を利用する場合に発生する金額で、契約内容によって異なります。一般的には、借入金額の0.5％～1％程度が目安です。
・登録免許税
抵当権の抹消登記と新設登記を行う必要があり、その際に発生する税金です。抹消登記は抵当権額の0.1％、新設登記は借入金額の0.4％が税率です。
・印紙税
新たな住宅ローン契約書に貼る必要がある印紙です。契約書の種類や借入金額によって異なりますが、一般的には数千円から数万円程度です。
これらの費用は、借り換え先金融機関から借り入れることで賄うこともできますが、その場合は借入金額が増えることに注意が必要です。

次に、審査に通らない可能性があることは以下のような理由があります。

収入や勤続年数などの返済能力が低いと判断される場合
借り換え先金融機関は、借り換えを申し込む人の収入や勤続年数などを基にして返済能力を評価します。収入が減ったり、勤続年数が短かったりすると審査に落ちる可能性が高くなります。

・信用情報に問題がある場合
借り換えを申し込む人の信用情報を確認します。信用情報とは、過去の借入や返済履歴などを記録したもので、遅延や滞納などの問題があると審査に落ちる可能性が高くなります。

・担保の評価額が低い場合
借り換えを申し込む人の担保となる不動産の評価額を確認します。評価額とは、不動産の市場価値や将来性などを考慮した金額で、低いと審査に落ちる可能性が高くなります。

■住宅ローンの借り換えで得する条件
住宅ローンの借り換えで得する条件は以下のようなものがあります。

・現在の金利よりも低い金利で借り換えができる場合
金利が下がることで返済額や支払利息を減らすことができます。一般的には、現在の金利よりも0.5％以上低い金利で借り換えができると得すると言われています。
・借り換えにかかる費用が返済額や支払利息の削減分よりも少ない場合
借り換えにかかる費用が多いと、その分だけ借入金額が増えたり、手元に残るお金が減ったりします。そのため、借り換えにかかる費用が返済額や支払利息の削減分よりも少ない場合には、借り換えが得になります。
・返済期間や返済方法を変更することでライフプランに合わせられる場合
返済期間や返済方法を変更することで、将来の収入や支出などのライフプランに合わせて返済計画を立てることができます。例えば、子供の教育費や老後の備えなどを考慮して、返済期間を延ばしたり、固定金利から変動金利に変更したりすることができます。

■住宅ローンの借り換えの注意点
住宅ローンの借り換えの注意点は以下のようなものがあります。
借入先金融機関からの違約金や手数料などの費用は、契約内容によって異なります。そのため、借り換えをする前に、必ず借入先金融機関から詳細な情報を入手しておくことが重要です。

・借り換え先金融機関からの審査に備えること
借り換え先金融機関からの審査は、収入や勤続年数、信用情報、担保の評価額などを基にして行われます。そのため、借り換えを申し込む前に、これらの情報を整理しておくことが重要です。また、審査に通るためには、返済能力や信用度を高めることが必要です。例えば、収入を増やしたり、返済履歴をきちんとしたり、担保の評価額を上げたりすることが有効です。
・借り換え後の返済計画を立てること
借り換え後の返済計画は、借り換え前とは異なる金利や返済期間、返済方法などによって変わります。そのため、借り換え後の返済額や支払利息などを把握しておくことが重要です。また、借り換え後の返済計画は、将来のライフプランに合わせて柔軟に変更できるようにすることが望ましいです。例えば、収入が増えたら返済額を増やしたり、収入が減ったら返済期間を延ばしたりすることができます。